近期美國地區性銀行連環爆，新聞媒體聚焦的點不外乎是利率、持有資產大幅虧損以及存款流失...等狀況，但其實這些只是故事的開始。
最新浮現的『問題之一』是房地產（目前是商業，接著會是住宅），它的基礎是資金從美國地區性銀行的存款持續流向六大銀行、國債、黃金和其他風險較高的資產（如加密貨幣）。
美國區域性銀行在商業房地產與住宅抵押貸款和工商業貸款中佔很大比重，所以即使只有一小部分存款離開了區域銀行，可提供給企業和個人的信貸額度也會下降；這對整體經濟的影響將比人們意識到的要大得多，因為這些存款不太可能迅速回流地區性銀行。
如果企業無法獲得經營和發展所需要的信貸，它們很可能會降低成本，有時候甚至會『大幅』降低成本。這將意味著，本來已經受疫情影響、入住率低的商業地產的入住率將繼續下降。
商業房地產的價值主要根據自由現金流（房東在支出、維護和債務償還後能獲得多少租金/租賃資金）估算。目前由於利率太高，商業房地產持有人將可能會出現違約。我們已經開始在 Blackstone、Pimco 和 Brookfield 的違約中看到這一點，我認為這種情況不會放緩。
違約將導致在債務到期、全額償還之前對資產進行重估。舉例：如果你在 2015 年以 1 億美元購買了一棟辦公大樓，其 75% 的入住率使你每月產生淨自由現金流，銀行可能會認可估值並允許你以此抵押借款。但如果您在 2023 年違約 1 億美元的房產，淨現金流轉為負，而且入住率降至 25%，銀行將會減價其估值。
在這種情況下，銀行和貸方就必須承擔債務與價值的損失。如果這樣的情況大規模發生，衝擊是巨大的。因為銀行不得不減記這些損失，它們將遭受重創！這對我們所有人都有影響，因為銀行將停止放貸（信貸緊縮）。
我並不是說這一定會發生，只是分享如果不盡快控制好局面，這將如何以（我認為）最糟糕的方式發生。但無論哪種方式，未來幾年商業地產可能會出現新的經濟型態。升息還有在很多地方影響我們，但如果不升息則會產生更多問題....（未完待續
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