南部地區有潛力的營建股

以下報告為本人的研究心得，所提及的股價為本人的投資判斷標準，並非買賣建議。投資有賺有賠，投資人仍須自行研究判斷。

一 簡介 

聯上建築集團包含一間上市建設公司，聯上開發，代號2537，一間上櫃建設公司，聯上實業，代號4113，甲級營造廠－美力營造股份有限公司，聯立建設、聯捷建設及其他建設事業，教育事業－小叢林幼兒園，飯店－Hotel d'ua及商場－MLD台鋁。

聯上於1998年成立，2003上櫃，董事長為蘇永義先生，原為高雄代銷業者，之後跨足建築領域，入主榮睿，之後更名聯上生技(4113)，又取得春池的經營權，後更名聯上發(2537)。原本是靠幫建商操盤賣房，逐漸累積忠實客戶後，也向建商學習土地開發，累積財富後，開始購地養地，後來自己變成建商。

二 財務狀況

截至2019年6月底，資產金額84億，74億為存貨，占9成。存貨中賣不掉的待售房地有8億，金額不高，代表建案銷售順利。此外，帳上有2億元的現金，1.8億的投資子公司都會生活開發。若都會生活開發破產倒閉，聯上將損失EPS0.85元。

短期借款33億，應付公司債5億，金融負債約占資產總額的50%，負債比率不高，借款利率區間位於1%到2.5%，財務負擔不大。流通在外股本21億，算是中型的建設公司。

由於公司擔心政府一連串的抑制房價政策會影響到獲利，部分建案暫緩推案，一方面導致帳上閒置土地過多，另一方面造成2016年到2018年的獲利大幅衰退，間接影響股利發放金額，詳表一，導致股價下跌至每股淨值以下。

表一 歷年獲利與股利表

資料來源:goodinfo

三 各建案簡介

各建案獲利預估表詳表二，分述如下。

林德官案

該建案為先建後售，截至2019年10月底已蓋到14樓，預估2020年第2季可以開始銷售，該案位於高雄新興區，距離捷運文化中心站只有400公尺，地點相當好，受惠於近期房價上漲，預估毛利率高達40%，2020年可以完銷，貢獻EPS1.77元。

聯上鉑麗

該建案在591網站的完工日期為2020年下半年，截至2019年10月底還在進行地下室工程，估計2021年第1季完工交屋，貢獻EPS1.71元。

聯上海棠

該建案的土地於2012年取得，一坪僅30萬元，最近相鄰土地則是以一坪57萬元成交，由於當時購買的土地相對便宜，故該建案的毛利率較高，達40%。預計於2022年第2季完工交屋，貢獻EPS4.35元。

聯上康橋

該建案位於台南永康熱門的大橋重劃區，號稱50億總銷，依據2019年10月新聞報載，該案潛銷預約率為100%，目前已進入正式簽約期，後續完銷也只是時間問題。於2023年上半年完工後，可以貢獻EPS5.96元。

聯上we

該建案於591網站顯示於2024年第1季完工，但若2020年就開工，預估2023年即可完工。貢獻EPS1.66元。

五福案

基地位於五福三路與成功一路三角窗，掌握亞洲新灣區出入口咽喉地帶（海洋文化及流行音樂中心、高雄港埠旅運中心、高雄世界貿易展覽會議中心、水岸輕軌捷運與高雄市圖書總館），鄰近捷運紅線中央公園站、高雄之肺中央公園、漢來飯店、漢神、大立百貨、成功女中學區、新興高中、前金國小、大同國小等，計畫推出地下 6 樓、地上15 樓市區精華住宅，已於105年5月取得建築執照。

明仁案  

本案基地位處人文氣息濃厚，人稱高雄小天母之河堤社區內(曾被評選為全國十大社區之一)，緊鄰明星小學河堤國小，鄰近新上國小、龍華國中等明星學校，近大樂購物中心、Costco、家樂福等大型購物中心，生活機能方便成熟，又有幽靜之水岸綠帶，聯上計畫於此基地興建優質人文住宅。

左西案  

本案基地面積共662坪，三面臨路，位處左營舊城區左營大路上之商業中心位置，生活機能、交通便利性為此區域最佳地段，鄰近新台17線省道、高鐵左營站、舊城國小、明德國小、國中、左營軍港及高雄美國學校等重要公共設施，步行至蓮池潭僅步道五百公尺，幾近比鄰而居，稍具高度樓層即擁有潭景及海景。

古堡案  

本案基地位處台南市安平港國家歷史風景區特定區計畫內，該計畫為台南市重大市政建設計畫之一，緊鄰安平古堡、歷史水景公園、安平漁港、林默娘公園、億載金城、市定古蹟台鹽夕遊出張所、鹽神白沙灘公園、德記洋行、湖濱水鳥公園及國台江國家公園等歷史古蹟景點，此基地同時具備海、湖、溪乃至河海交會之完美景觀。

表二 各建案獲利預估表

資料來源:丁彥鈞 陳玉緯共同整理

四 評論

短期獲利受到轉投資公司都會生活開發的影響，投資損失最大金額為0.85元。2019年下半年未有建案完工，僅剩餘屋銷售，且毛利率皆低於31%，無法貢獻大額獲利，詳表三。由於2016年到2019年的EPS皆低於1元，現金股利金額低於過去平均水準，導致股價低於每股淨值。

自2020年開始，各建案陸續完工，毛利率均在30%以上，銷售的也不錯，預期每年的EPS都有1元以上。2022年受惠於「聯上海棠」建案，EPS可望跳升至4.35元。2023年受惠於「聯上康橋」建案與「聯上we」建案，EPS可望跳升至7.62元。

目前於台南或高雄尚有5塊素地，若建案銷售順利，公司可持續推案，確保動能持續。

表三 待售建案毛利表

資料來源:聯上2018年財報，丁彥鈞整理

(風險提醒:本報告並非投資建議，買賣前請自行研究，損益自負)