在史無前例的“大放水”刺激下，美國樓市空前狂熱，房價漲，租金也漲，留給美聯儲回歸貨幣政策正常化的時間不多了。
美國6月房價同比上漲18.6% ，創下歷史新高，最新的 Case Shiller 數據也顯示，美國20個最大城市6月份的房價同比增長了19.08%，甚至超過了房地產泡沫時期的漲幅。
7月份美國成屋銷售價格中值較上年同期上漲17.8%。與此同時，全美二季度單戶現房銷售價格中位數較一年前上漲了22.9%，創下自1968年以來的最快漲幅同期紀錄。
美國租房市場也正陷入“報復性反彈”：從佛羅里達到田納西，每個房源都有多人進行競爭，房東們則以創紀錄的速度提高房租。美國租房市場目前正陷入自二戰以來最嚴重的緊缺狀態。
隨著房價大幅攀升，居住成本或將成為繼二手車之後，推動美國消費者物價走高的又一主力因素。物價一旦失控，美聯儲將不得不踩下貨幣政策急剎車。
01 美國房價全面開花
最新發布的數據顯示，標普CoreLogic Case-Shiller全美房價指數6月同比上漲18.6%，漲幅較5月的16.8%進一步加速。該指數衡量的是美國主要大城市地區的平均房價，6月漲幅是自1987年該指數開始發布以來的最高水平。
根據Case-Shiller房價指數，美國20個最大城市6月份的房價同比增長了19.08%，漲幅也較5月的17.1%有所擴大。
（圖片來源：Zerohedge）
其中，鳳凰城的房價漲幅為29.3%，連續25個月位居全美首位，繼續保持創紀錄的漲幅。聖地亞哥的漲幅位居第二，為27.1%。波士頓、夏洛特、北卡羅來納州、克利夫蘭、達拉斯、丹佛和西雅圖的年度房價漲幅均創歷史新高。
Case-Shiller房價指數相對有所滯後。全美地產經紀商協會(National Association of Realtors)8月公布數據顯示，7月份美國成屋銷售價格中值較上年同期上漲17.8%，至359900美元。
據美國全國房地產經紀人協會（NAR）統計，在其追蹤的183個都市區中，有182個地區的單戶住宅銷售價格中位數高於去年同期。其中94%的都市區房價中位數比去年同期上漲超過10%。
NAR數據顯示，全美二季度單戶現房銷售價格中位數較一年前上漲了22.9%至357900美元，創下自1968年以來的最快漲幅同期紀錄。
其中，二季度美國房價漲幅最大地區是馬薩諸塞州的皮茨菲爾德，中位數價格同比上漲46.5%。緊隨其後的是德克薩斯州的奧斯汀都市區，增長了45.1%，再然後是增長41.9%的佛羅裏達州的那不勒斯。唯一比去年同期下降的都市區是伊利諾伊州斯的普林菲爾德，那裏的房價中位數下降了 6.9%。
一方面，疫情下長時間的居家隔離催生了人們改善居住環境的意願，美聯儲實施的量化寬松和超低利率政策更進一步刺激了購房需求。據統計，自疫情以來，美國30年期住房抵押款固定利率下降了約25%，降至2.9%左右，處於1971年以來最低水平。
而另一方面，由於待售房屋庫存仍遠低於正常水平，供需失衡引爆了美國樓市熱潮，一度出現十幾個買家搶購一套房子的現象。
近幾周，美國待售房屋數量有所增加，但庫存仍然很低，尤其是低價房屋。據房地產經紀公司Redfin Corp的數據，在截至8月22日的四周內，掛牌房屋數量較近期低點增加了16%，但仍較上年同期下降了23%。
受疫情導致的供應鏈中斷影響，木材、水泥等建築原材料庫存不足，加上領著失業補助的藍領階層不願重返勞動力市場，這些都使得美國房屋建築工程施工受阻，拉長修建周期，從而影響住房供應。
02 房租正在飆升
更令人沮喪的是，當失望的購房者轉向房屋租賃市場時，會發現房租也在飆升。
美國房地產數據公司Yardi Matrix跟蹤的數據顯示，截至今年7月份，美國房屋租金要價上漲了近13%，這創下了過去五年以來的最高同比漲幅。
另外據房屋租賃公司Tricon Residential公布的數據，該公司7月份新租賃房屋租金同比上漲了約21%，創下其有史以來最大漲幅。對於續租的房客來說，平均漲幅相對溫和，為5%。
行業咨詢公司RealPage的數據顯示，今年第二季度美國租賃公寓的入住數量大漲50萬套，創下1993年以來的最大年度增幅。
房屋入住率也在急劇攀升，7月入住率創下96.9%的新高；7月份新簽租約的租金上漲了17%，達到歷史最高水平。
市場分析認為，全美對於居所的競爭正在加劇。隨著房價不斷飆升，那些無法負擔高昂新房價格的潛在用戶正被迫回到租房市場。
穆迪分析公司首席經濟學家Mark Zandi表示：
整個房地產市場都異常火爆，從購房到租賃、從高端到低端、從東岸到西岸……這本來是基本需求，但這種需求卻越來越難滿足。
租金上漲一方面是由於買不到房子的人以及疫情期間搬到郊區租房的城市居民的需求不斷增加，驅逐禁令也加劇了租房市場的緊張。
“在禁令發布之前，全美每年約有6%的租戶被迫遷出。”Zandi警告，美國租房市場目前正陷入自二戰以來最嚴重的緊缺狀態。
與此同時，新房供應也繼續落後於歷史水平。
房地產數據公司Apartment List編制的數據反映了今年以來美國房租的驚人漲勢。疫情以來，美國房屋空置率持續下降，價格不斷攀升，自2021年1月以來，美國全國房租中位數增長了13.8%，是美國整體通脹率的兩倍多。相比之下，2017-2019年，從1月到8月的租金增長率平均只有3.6%。
值得注意的是，美國今年這輪租金上漲是席捲全國的，與去年相比，是一個巨大的變化。去年，租金在昂貴的市場大幅下跌，而在較可負擔的市場則迅速增長。而今年，租金出現全面上漲。
據Apartment List, 疫情時期房租大幅下跌的城市基本上都漲回到了疫情前的價格，其中包括美國最大的兩個城市：紐約和洛杉磯。紐約市上個月房租上漲了5.8%，全市範圍內的租金中值為2052美元(約合人民幣12468元)，自去年3月以來首次超過2000美元。在美國的另一邊，洛杉磯本月的租金上漲了2.5%，目前的中位數租金為1874美元。
03 機構搶食住房市場
在美國普通民眾面對高企的房價和租金一籌莫展之際，資金雄厚的華爾街機構正在大舉進軍房地產市場，“搶食”本就不充裕的住房供應。
自6月以來，僅黑石、景順和高盛就承諾向房地產領域投資超過110億美元。根據美國房地產公司Redfin的數據，投資者在2021年上半年購買了總值870億美元的住房，其中第二季度創紀錄地購買了6.8萬套住房。
Redfin數據顯示，二季度六分之一的房屋銷售流向了投資者。在亞特蘭大、菲尼克斯和邁阿密等地，這一比例達到了四分之一。
加州大學伯克利分校教授Desiree Fields稱，機構參與者正在追逐一些可能成為自住者第一套住宅的房屋。
04 美聯儲壓力山大
住房成本的飆升將進一步加大美國通脹壓力，物價一旦失控，美聯儲將不得不踩下貨幣政策急剎車。
市場分析認為，目前房屋租金對於美國通脹的影響可能被低估：根據美聯儲的數據，占消費者價格指數近四分之一的業主等價住房租金，7月份僅比去年同期上漲了2.4%。
Zandi表示，由於該數據是基於房主對他們的房屋租金預期的調查，該數據“滯後於現實”。來自Apartment List的實際調查數據則顯示，房屋租金7月份的漲幅折合成年率達到創紀錄的5%，是美聯儲數據的兩倍。
與此同時，目前美國樓市“租售比”已經超過了2008年樓市泡沫最高峰。房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值，一般用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一，租售比越高意味著，房產泡沫現象越大，房產投資價值相對變小。
今年以來，美國通但隨著房價大幅攀升，也有不少觀點認為，居住成本將成為繼二手車之後，推動美國消費者物價走高的又一主力因素。美國前財政部長、奧巴馬白宮經濟顧問薩默斯（Lawrence Summers）最近在社交媒體上表示，“每次當你聽到通脹是暫時的，請記住，兩倍的房價通脹尚未在通脹指數中顯示出來。"
今年以來，美國通脹指標持續爆表，而美聯儲則忙著為通脹預期降溫，認為隨著供應鏈中斷、商品和勞動力短缺等臨時性因素的消退，通脹將會消退。
但隨著房價大幅攀升，也有不少觀點認為，居住成本將成為繼二手車之後，推動美國消費者物價走高的又一主力因素。
美國前財政部長、奧巴馬白宮經濟顧問薩默斯（Lawrence Summers）最近在社交媒體上表示，“每次當你聽到通脹是暫時的，請記住，兩倍的房價通脹尚未在通脹指數中顯示出來。"
與大多數國家一樣，美國CPI統計沒有納入房價，而是用租金替代居住成本計入CPI。居住成本上升之所以舉足輕重，是因為它在整體通脹中權重很高，約占核心PCE通脹率的18%，在美國勞工部的通脹指標CPI中的占比更是達到三分之一左右。
上周，美國達拉斯聯儲網站上的一篇文章專門提到了住房成本對美國通脹的影響。
經濟學家Zhou Xiaoqing 和Jim Dolmas在上述文章中提到，不斷上漲的房價通常是房租的領先指標，而在CPI計算中，房租占了大部分住房成本。他們表示，這種相關性有大約18個月的滯後時間，這意味著不斷上漲的房價將在未來幾年加劇房租負擔。
他們預計，租金和屋主等價租金（Owner's Equivalent Rent）將穩步增長，到2023年兩者都將達到6.9%。這將使美聯儲青睞的核心個人消費支出價格指數衡量的整體通脹率增加約0.6%。
來源：華爾街日報
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